全美写字楼REITs第一!这家百年企业的资管逻辑值得一看!

作者:邹游、黄乐来源:明源云 日期:2018/8/29

随着市场的剧变和资本的风向转移,当前房地产行业正大步迈进存量时代;房企的业务逻辑也从原先的“产销”模式逐步向“资管”模式过渡。

存量的资管逻辑与增量的开发逻辑迥异,对于房企而言,这个全新领域挑战与机遇并存。如何快速对标学习,建立房企的资管能力,将是众多房企下一步要重点思考及发力的方向。

国内房地产资管业务建立不久,因而最好的方式就是对标欧美国家的成熟资管机构,学习其资管逻辑,从而快速提升房企资管能力,奠定存量市场基石。

美国是全球最早在房地产领域建立成熟资管体系的国家,与地产相关的上市信托基金就有300家左右,而在美国的写字楼市场上,目前管理规模最大、最负盛名的上市企业就是布鲁克菲尔德房地产资产管理公司(Brookfield Property Partners L.P,以下简称BPY)。

一流的资产管理模式以及多元化的业务投资体系,使得BPY在二级市场的回报率上已连续多年超过行业(REITs信托基金)标准,在近三年的市场回报率显著超过了行业平均水平20%。

 

 2014-2017年BPY与行业指数市场回报率对比

 “他山之石,可以攻玉”。接下来,我们就从美国BPY入手进行解读,寻找面向写字楼商办领域的资管逻辑,助力房企在未来的存量市场突围。

企业概况

 

加拿大布鲁克菲尔德房地产管理公司是由其母公司布鲁克菲尔德资产管理集团(brookfield Asset Management,以下简称BAM )脱离出来的多元化的全球房地产基金公司,其拥有经营及开发以办公、零售、公寓、工业、酒店、三重租赁、自助仓储、学生住房等多重业态房屋资产组合。该公司的投资目标是在保证稳定的营运现金流基础上,每年产生12%-15%具有吸引力的股权长期回报。

从本质上来看,BPY是BMA资产管理公司在房地产信托基金的有限合伙人(LP),其真实的管理者即布鲁克菲尔德管理公司。母集团分设有能源、公共设施、地产等多个子版块,为各板块基金配置有专业化的管理团队,长达100年的企业历史为BPY在全球的地产项目提供了坚实而专业的管理资源保障。

BPY的主要业务结构主要分为三类,写字楼业务、商业零售地产业务以及其他多元化的地产业务,尤其是在写字楼业务领域,BPY拥有147个办公楼,总面积超过1亿平方英尺,主要位于世界领先的商业区域如纽约、伦敦、洛杉矶、华盛顿、华盛顿、悉尼、多伦多和柏林。其中在美国就有约4600万英尺面积,规模比重也促使BPY成为目前全美最大的写字楼REITs基金企业。

BPY的业务结构情况

BPY究竟在公司战略上有什么过人之处?使其成为全美最大写字楼REITs企业并保持长青,通过对近期的年报解读及相关业务资料洞察之后,总结有以下三大策略:

1

全球化布局对冲风险,投资洼地实现增值

作为全球化布局的企业,BPY的区域布局投资策略倾向于“反向操作”(其策略与不少擅长“逆周期操作”的房企如中海等相同)其管理层认为,机会往往是处在那些被低估甚至是经济不景气的地区,这种反向投资思维促使BPY将将40%的投资额度(约250亿美元)投资于美国以外的其他国家,尤其是一些发展中国家聚集的南美与亚洲区域,例如印度、巴西等国家。从这个维度上看,聚焦或深耕某一区域或国家的企业,受地域限制,该思路无法照搬。

这种全球化的布局有利于对冲因政策或市场带来的针对单一地区的风险。据2017年报数据表明,受制于对部分写字楼出售以及美国写字楼市场估值整体下降,租赁市场疲乏等原因,BPY在近三年在写字楼市场的总体经营收入呈下滑趋势;但其在澳大利亚悉尼以及加拿大多伦多布局的写字楼物业,却因近年来市场的火爆,一定程度上对冲了部分亏损。

BPY在全球的业务分布(按资产价值分配)

全球化投资的另一个优势是在于挖掘国家城市洼地,以此获取当地物业升值潜力。就以写字楼项目来看,BPY在非美国区域的布局项目主要是在欧洲以及亚洲主要国家城市,而其中不乏有发展中国家,例如在印度的加尔各答中心拥有304万平方英尺的科技园区,而加尔各答正是印度现在最为发达经济特区之一。随着当地的经济发展以及所属国家城镇化率的不断提升,这部分物业未来的土地溢价及房屋增值潜力也会成为BPY进行资本退出的关键盈利点之一。对于中国的房企而言,全国的城镇化率和发展水平参差不齐,如果能精研城市发展,未来在资产增值部分的收益空间也是极具想象的。

BPY部分写字楼项目所属区域发展情况

2

资产结构优化调整,新型产业投资促增长

 

除了以写字楼作为主要业态,一些新型的地产业态也已成为BPY投资对象。多元化地产业务的投资方式主要是依托布鲁克菲尔德资管集团管理的公募基金、私募基金,通过收购标的企业12%-80%的股权进行实际控制。目前通过基金所购买的多元化资产包括工业产房、物流仓库以及酒店度假村等资产。2017年来自多元化地产业务的营业收入也逐渐上升至21。72亿美元,超过了同期写字楼管理业务收入。

BPY多元化地产业务与写字楼业务营业收入对比

为了优化自身投资结构,积极把握市场风口,BPY依据每年各项目经营性利润(NOI)以及现金流(FFO)作为评估标准,将长期处于低收益率的资产进行打包出售,并将所回收的资本投资于更加富有增值潜力的业务。像之前提到的,美国的地产市场风云突变,BPY也在适当地降低写字楼业务比例,将资本投入更有潜力与更高回报的业态中。

例如在2014年,为了专注于物流市场,BPY变卖了约19亿的写字楼资产,用于收购北美与欧洲共4500万的物流仓储用地,而这个决定在近几年也得到了相当可观的收益,目前该物流仓储设施的租用率高达94%,每年的租金收益提升12%,在2017年BPY卖出了部分在欧洲的物流项目,卖出的价格高达24亿美元。通过获得租金收益与资产收益,这个项目在四年间产生了近47%的内部收益率。而回收的资本又将继续投入到更多的地产产业链相关创新项目中。

BPY资本回收案例:IDI Gazeley物流公司项目

像近年来不少房企在物流地产领域的前瞻性布局,就颇值得思考及回味。特别是随着“一带一路”与物流仓储业务的迅猛发展,未来物流地产的市场前景值得期待。

国内部分房企在物流领域布局项目  

在投资的多元化业态中,自存仓业态等已经成为美国乃至世界新的投资风口。BPY在2016年收购了美国自助储存商Simply Self Storage,通过改进其原有的产品组合与布局组合,打造了遍及全美30个州约1800万平方英尺的储存面积;其产品的细化程度也极高,甚至有专门针对船舶与车辆的存储以及定制的恒温控制系统。通过在2018年的资本退出,此项业务也实现了46%的内部收益率和2。6倍的资本倍数。

BPY自存仓投资项目:自存仓规格选择

对于自存仓业务,由于美国人本身的移民体验文化,使得他们喜欢经常搬家,直到很长时间后才会定居,由此带来自存仓这项业务的蓬勃发展。在中国,在传统定居理念影响下大部分人并没有对于仓储的需求。但随着年代更迭与全球化思维的融合,年轻人更注重体验,也许在未来这类业务会有爆发式增长。

目前与多元化地产业务相关联的基金已经吸引了来自全世界房地产投资者共超过300亿美元的股权投资。而其中BPY作为主体承诺其投资占比将达到60亿美元(约占20%)。确保固定投资比重就是为了与其他客户实现利润共享,风险共担,也会激励BPY更谨慎地进行这些新兴资产的投资管理服务。  

作为结果,多元化地产业务相关发行的基金的收益颇为喜人,截止到2017年底,与多元化业务相关的BPY基金的平均内部收益率达到了26%,收益倍数达到了2。2。

BPY多元化地产业务基金收益情况

3

品质管理保证稳定客源

合理租价创造成长估值

BPY在对于所属物业的管理上具有十分严谨与细致的服务,以期确保高出租率水平。以下是其在商业零售地产业务上的主要的管理措施:

► 策略性地安排每个商场内商家的实际位置,以实施促进交叉购物和最大化销售的商品推销策略;

► 向商场融入新概念,其中可能包括餐馆,剧院,新零售商;

► 实施营销活动,吸引人们到商场;

► 投资资金以维持和改善商场基础设施,包括商场重建。

特别是在传统零售业务受电商冲击而业绩不断下滑的前景下,BPY通过引入更多餐饮,娱乐和健身场所以及关于电子零售商的线下体验点,显著提高单位面积的产出率。

例如2017年收购美国商业地产巨头GGP 34%的股份后,BPY针对其老旧商业项目进行重建配置,包括减少商场比重,增加餐厅,健身房等多类设施,以期给予客户更好的消费体验。

BPY针对商业收购项目的改建计划图

通过在营销、设计、布局上进行优化,BPY使得平均每个商户的单位面积销售额达到了611美元/平方英尺,这对比其他的传统零售物业具有较高的产出效率,也吸引了更多商户入驻,提升出租率水平。2017年BPY在商业零售地产业务的平均出租率维持在94.3%,高于同期写字楼业态92.6%的出租率水平。

另一个保证品质管理的重大因素就是高定位的租户标准,目前BPY在写字楼的客户都来自于金融、公共服务等成熟行业,BPY十分关注这些租户的信誉状况。据2017年报数据表明BPY目前其最大的租户是美国地方政府部门,占总租户比重达到了8。7%,像巴克莱银行,摩根史坦利等知名金融机构等也是重要客户,评级达到BBB(按照标准普尔评级)以上的优质客户占比总共达到了23。9%。高质量的客户不仅可以降低流动性,确保稳定和可持续的现金流,同时也提高了长周期签约的可能性。截止到2017年底,写字楼的平均租赁合同租期达到了8。4年,对比2016提升了0。2年。

BPY写字楼项目主要租户分布情况

高管理标准加上高租户定位,使得BPY能持续获得长期稳定的经营现金流。按照通常情况租金单价应当定的比较高,但从年报数据显示,2017年BPY新签约的租金价格普遍比到期前的租金价格高出37%左右,而新签约的租金价格水平又低于市场平均水平11%左右。

2017年BPY租金收益潜力

为什么会有这样的差距?相比于租赁收益,BPY更加看重的是在未来资本市场上的估值回报,也就是看重公司的成长性。通过在价格上制定相对市场较低的策略,而保证其物业租赁收入具有更高的增长空间,以此吸引更多的投资资本。

正如BPY年报中所言,“在保证营运现金流的基础上,未来我们在商务写字楼的租金还拥有11%的溢价空间,这能持续为我们提供租赁收入增长潜力。”长期稳定的出租率叠加合理的定价水平,助力BPY在资本市场上获得投资者的青睐。

从资本估值的视角重新设计租金收入体系,也是当前不少房企欠缺的能力,如何科学地测算,保持当前租金与后续递增率之间的平衡,以达到资产估值的最大化,这是一门艺术,也是众多专业资管机构的重要秘诀。

结语

 

综上所述,BPY在布局上通过全球化分布降低资产面临的市场风险,锚定部分发展中国家获得其资产增值潜力;在资金上调整资产结构,洞察投资风口,优化资产结构,及时卖出低回报率的资产促进资本再投资,在自存仓等新兴业务的高额回报上获得更多价值盈利点;在管理上本着市场导向为租户创造更大产出率,包括其在租金体系的设计也为其在资本市场上展示出高成长性估值。

这些投资策略都是未来国内资产管理机构可以借鉴的成功途径,也是广大房企同仁从增量开发逻辑过渡至存量资管逻辑,需要思考与学习的内容。

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该资讯的关键词为:“产销”模式逐步向“资管”模式过渡。 

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